Как продать недвижимость купленную в ипотеку?
Собственнику принадлежит ипотечное жилье. Однако, до погашения долга на недвижимое имущество накладывается обременение - владелец без согласия банка не сможет обменять или продать квартиру. Ограничения действительны до тех пор, пока задолженность не будет выплачена. В данной статье вы узнаете можно ли продать ипотечную квартиру, как получить согласие банка-кредитора, расскажем о нюансах подобной сделки.
Получится ли продать квартиру в ипотеке
Согласно ФЗ-102 в России продажа ипотечного жилья не запрещена. Но оформить сделку можно только с согласия кредитной организации. Необходимо получить официальное разрешение. В заявке стоит указать следующие причины:
- увеличение жилплощади;
- уменьшение количества проживающих в семье (в случае смерти или развода);
- прибавление в семье;
- переезд в другой город;
- понижение зарплаты и невозможность внесения платежа в прежнем размере.
Провести сделку, не оповестив банк, не выйдет. Покупатель не сможет зарегистрировать жилье в Росреестре, так как оно находится в залоге у кредитора.
Нюансы продажи ипотечного жилья
Проще продать жилплощадь, которая не находится в залоге у кредитной организации. У продавца есть два варианта – самостоятельно найти сумму на погашение долга или закрыть кредит за счет средств покупателя.
Погашение заемщиком
Для погашения оставшегося долга можно взять потребительский кредит. Предварительно необходимо посчитать проценты, которые заемщик переплатит банку.
Погашение покупателем
Стороны сделки составляют договор купли-продажи. Покупатель отдает продавцу деньги в качестве аванса за недвижимое имущество. В договоре указывается, что жилплощадь находится в залоге у кредитора. В указанные сроки владельцу жилья необходимо внести денежные средства, закрыть кредит и снять обременение.
Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция
- Заемщику необходимо получить согласие от финансовой организации на продажу жилплощади.
- Кредитор определяет сумму, которую нужно внести для закрытия ипотеки.
- Оформляется и нотариально заверяется договор купли-продажи.
- Прописанные жильцы выписываются.
- После внесения полной суммы денег кредит считается закрытым, обременение с жилья снимается.
- Договор купли-продажи отправляется в Росреестр для оформления права собственности.
- Продавец забирает остаток денег.
Покупатель берет ипотеку в том же банке
Когда покупатель хочет взять ипотеку в том же банке, что и продавец, финансовая организация сама занимается ведением сделки по упрощенной схеме:
- Дается разрешение на продажу.
- Открываются две ячейки. В первую вносится установленная банком сумма денег, во вторую – остаток для продавца.
- Подписывается договор и оформляется передача права на собственность.
Новый владелец получает право на жилье, старый – доступ к первой ячейке. Заемщик закрывает кредит, банк-кредитор снимает обременение. Бывший владелец забирает остаток средств из второй ячейки.
Если банки разные
Часто стороны договора задаются вопросом: как продать ипотечную квартиру, если у покупателя одобрена ипотека в другом банке? В данной ситуации заемщику необходимо рефинансировать ипотеку в банке покупателя. Затем финансовая организация начнет курировать сделку.
Задействован материнский капитал
В случае с материнским капиталом согласие получить сложнее. Необходимо обратиться в органы опеки и получить согласие от них, при этом доказать, что дети не ущемлены в правах. Каждому члену семьи нужно выделить долю в квартире. Продать недвижимое имущество можно в 4 случаях – покупка новой жилплощади, обмен, строительство частного дома и размещение денег от продажи на детском счете. Кредитные организации и органы опеки охотнее одобряют сделки, в которых площадь нового жилья больше площади старого.